Responsabilidades de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras

Lo siento, me ha salido un artículo demasiado largo, pero... deberías leerlo, Si no tienes tiempo para hacerlo de una vez, imprímelo y léelo poco a poco, pero hazlo. Me lo agradecerás.

No solo lo leas, te sugiero lo guardes donde puedas cogerlo fácilmente. Incluso, cuando surja la ocasión, puedes dárselo a tus administrados a quienes les pueda afectar. Seguro que te ahorraras muchas explicaciones, se van a convencer y serán ellos los que te pidan que adoptes las medidas necesarias, puesto que se van a quedar tan preocupados como nosotros.

Hace unos días he asistido  a una jornada de formación en la que se ha tratado un tema muy interesante y... preocupante sobre "la Responsabilidad de las Comunidades de Propietarios en la ejecución de obras."

¿Son conscientes en las Comunidades de Propietarios, sus Presidentes, propietarios y los Administradores de Fincas que las administran y asesoran, de las responsabilidades, incluso penales , que siempre que se ejecuta una obra, reforma o mantenimiento en qué se puede estr incurriendo? ¿De verdad que  siempre tomamos las medidas adecuadas para prevenir los posibles riesgos laborales que puedan surgir? 

Pero lo más preocupante no es si adoptamos las medidas necesarias para prevenir esos posibles riesgos laborales, sino también: ¿Las Comunidades de Propietarios pueden y están preparadas para evitar siempre esos posibles riesgos laborales?

Estaba preparando el artículo y documentándome sobre su contenido, en un día que esperaba que fuera "normal" para nuestro despacho de Administración de Fincas, es decir lo de costumbre: cincuenta o sesenta llamadas telefónicas, otros tantos correos electrónicos, varias visitas de administrados, proveedores, inquilinos, comerciales de empresas y una junta general de una Comunidad de Propietarios, cuando me informan que en la televisión están entrevistando a uno de nuestros administrados.

Se ha derrumbado un edificio en el centro de Chamberí, afortunadamente para el colectivo aún no estaba constituida la Comunidad de Propietarios, pero sí afecta el hundimiento  a los edificios colindantes y uno de ellos lo administramos nosotros y, por prevención, los bomberos ordenan que se tienen que desalojar todas las viviendas.

Como veis el tema del artículo es de la mayor actualidad, y como se suele decir: sin comerlo ni beberlo nos vemos implicados en un lamentable suceso que nos va a proporcionar unos trabajos extras y más de un quebradero de cabeza.  Y seguro que nadie se va a acordar de la frase: ¿quién nos paga esto? Os tendré informados, por si os ocurre algo parecido.

Veamos lo que marcan las leyes y normativas y qué es lo que pueden y no pueden hacer las Comunidades de Propietarios y sus representantes respecto a la prevención de riesgos laborales en las obras de construcción:

La normativa legal se fundamenta en el Real Decreto 1627/1997; en el Real Decreto 171/2004 por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales en su disposición adicional primera y en TRLISOS (Texto Refundido de la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social).

También es conveniente que previamente conozcamos cuales son los agentes que intervienen en el proceso (art.2 R.D. 1627/1997):

• Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
• Proyectista: el autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra.
• Coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra: el técnico competente designado por el promotor para coordinar, durante la fase del proyecto de obra, la aplicación de los principios que se mencionan en el artículo 8. 
• Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra: el técnico competente integrado en la dirección facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las tareas mencionadas en el artículo 9.
• Dirección facultativa: el técnico o técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de la obra.
• Contratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de la obra con sujeción al proyecto y al contrato.
• Subcontratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución.
• Trabajador autónomo: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo y que asume contractualmente  ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.

- Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra a trabajadores por cuenta ajena tendrá la consideración de contratista o subcontratista a efectos del presente Real Decreto.

- El contratista y el subcontratista a los que se refiere el presente Real Decreto tendrán la consideración de empresario a los efectos previstos en la normativa sobre prevención de riesgos laborales.

- Cuando el promotor contrate directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.

Cuando una Comunidad de Propietarios tiene que hacer unas obras de construcción en su edificio puede ser por varios motivos: como consecuencia de la Inspección Técnica de los edificios (ITE), por requerimiento del Ayuntamiento u otro Organismo Público, o porque la Comunidad de Propietarios decide hacer obras voluntariamente (este último supuesto es poco frecuente).

En esos casos se nos pueden presentar dos variantes: que para ejecutar las obras sea necesario un proyecto técnico de las obras a realizar o que no sea necesario proyecto técnico.

a) Obras que necesitan para su ejecución de un proyecto técnico:Según  el R.D. 1627/1997.

Artículo 3.

1. Cuando en la elaboración del proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor (Comunidad de Propietarios) designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra.
2. Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, el promotor (Comunidad de Propietarios), antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
3. La designación de los coordinadores en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra y durante la ejecución de la obra podrá  recaer en la misma persona.
4. La designación de los coordinadores no eximirá al promotor (Comunidad de Propietarios) de sus responsabilidades.

Artículo 4.

1- El promotor (Comunidad de Propietarios) estará obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud en los proyectos de obras en que se den algunos de los supuestos siguientes:

      a) Que el presupuesto de ejecución por contrata incluido en el proyecto sea igual o superior a 75 millones de pesetas (450.759,08 €).
     b) Que la duración estimada de las obras sea superior a 30 días laborables, empleándose en algún momento a más de 20 trabajadores simultáneamente.
    c) Que el volumen de mano de obra estimada, entendiendo por tal la suma de los días de trabajo del total de los trabajadores en la obra, sea superior a 500.

2- En los proyectos de obras no incluidos en ninguno de los supuestos previstos en el apartado anterior, el promotor (Comunidad de Propietarios) estará obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio básico de seguridad y salud.

Artículo 5.

1. El estudio de seguridad y salud será elaborado por el técnico competente designado por el promotor (Comunidad de Propietarios). Cuando deba existir un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra, le corresponderá a éste elaborar, o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad, dicho estudio.
3. Dicho estudio deberá formar parte del proyecto de ejecución de obra o, en su caso, del proyecto de obra, ser coherente con el contenido del mismo y recoger las medidas preventivas adecuadas a los riesgos que conlleve la realización de la obra.

Artículo 6.

1. El estudio básico de seguridad y salud será elaborado por el técnico competente designado por el promotor ((Comunidad de Propietarios). Cuando deba existir un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra, le corresponderá a éste elaborar, o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad, dicho estudio.
2. El estudio básico deberá precisar las normas de seguridad y salud aplicables a la obra.

Artículo 7.

1. En aplicación del estudio de seguridad y salud o, en su caso, del estudio básico, cada contratista elaborará un plan de seguridad en el trabajo en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio básico, en función de su propio sistema de ejecución de la obra.
2. El Plan de seguridad y salud deberá ser aprobado, antes del inicio de la obra, por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

Artículo 18.

1. En las obras incluidas en el ámbito de aplicación del presente Real Decreto, el promotor (Comunidad de Propietarios) deberá efectuar un aviso a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos.
2. El aviso previo se redactará con arreglo a lo dispuesto en el anexo III del presente Real Decreto y deberá exponerse en la obra de forma visible, actualizándose si fuera necesario.

En base a estos artículos del Real Decreto 1627/1997 cuando una Comunidad de Propietarios pretende realizar una obra que sí necesita un proyecto técnico para su ejecución, esquemáticamente, los pasos a seguir serán los siguientes:

• Aprobación en junta de propietarios de las obras a realizar, salvo que sea por requerimiento de un Organismo Oficial, en cuyo caso el Presidente podría acometerlas directamente sin comunicárselo a sus copropietarios -si se atreve-, según el artículo 10.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Regeneración, Regeneración y Renovación Urbana. 
• Contratación de una Dirección Facultativa competente que elabore el proyecto de las obras y  asuma la dirección y el control de la ejecución de la obra.
• El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, en el art. 4  obliga a incluir en el proyecto de ejecución de obras, un estudio de gestión de residuos.
• Solicitud de presupuestos a diversas empresas constructoras para adjudicar el del contratista más conveniente a los intereses de la Comunidad de Propietarios.
• Nombramiento del Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, que elaborará el estudio de seguridad y salud o el estudio básico de seguridad y salud.
• El contratista en función del estudio o estudio básico de seguridad y salud, elaborará el plan de seguridad y salud. 
• El Coordinador en materia de seguridad y salud aprobará el plan de seguridad.
• La Comunidad de Propietarios informará a sus copropietarios y a las posibles empresas que trabajen en la finca (conserjería, limpieza, jardinería, etc.) para coordinar las actividades de la obra y las actividades que se realizan en el centro de trabajo (el edificio de la Comunidad) conforme al RD 171/2004.
• La Comunidad de Propietarios solicitará la correspondiente licencia municipal de obras.
• La Comunidad de Propietarios deberá efectuar un aviso previo a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos.
• Es recomendable que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro especial que ha sido diseñado para el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que puedan sufrir toda clase de obras de rehabilitación y reforma y que no suelen cubrir las pólizas multirriesgo. El coste de este seguro es aproximadamente del 0,10% al 0,20% del presupuesto de la obra.
• La Comunidad de Propietarios, por medio de su representante, firmará el acta de fin de obra .. si está de acuerdo. 

b) Obras que no necesitan para su ejecución de un proyecto técnico:

Estas son sin duda las obras a las que con mayor o menor importancia, pero que con mucha frecuencia nos tenemos que enfrentar en nuestras Comunidades de Propietarios.

Como no necesitan un proyecto técnico para ejecutarlas no es obligatorio contratar una dirección facultativa. Además, como no hay proyecto no hay estudio de seguridad, ni estudio básico de seguridad. Sin embargo tanto todo lo expuesto para las obras que sí necesitan proyecto, como las responsabilidades respecto a la gestión de la prevención de riesgos laborales son las mismas... y las aplican los Magistrados del Tribunal Supremo de España.

Por otra parte hay que tener  en cuenta que según el artículo 2.3 del R.D1627/1997: Cuando el promotor (Comunidad de Propietarios) contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquellos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.-Es decir, la Comunidad de Propietarios, tendrá doble consideración y obligaciones, de promotor y contratista-

¿Verdad que esa situación se suele dar con mucha frecuencia en las obras que se realizan en las Comunidades de Propietarios? Pues en esos caso nos corresponden las obligaciones no solo del promotor sino también las del contratista.

Visto lo anterior, el problema que se nos presenta a los Administradores de Fincas colegiados es:¿todas las obras sin proyecto que se realizan en nuestras comunidades, se pueden considerar obras de construcción, o son obras menores para reparación de averías y conservación? Si estas últimas no son obras de construcción, ¿hay que aplicar todo lo anterior para la prevención de riesgos laborales? ¿Dónde se define exactamente cuales son obras de construcción y cuales no lo son?

Si incluso el R.D. 1627/1997, artículo 2.1.Anexo I, manifiesta que se entenderá por obra de construcción u otra cualquiera obra: y define una relación no exhaustiva de las obras de construcción o de ingeniería civil:
a) Excavación; b) Movimiento de tierras; c) Construcción; d) Montaje y desmontaje de elementos prefabricados; e) Acondicionamiento e instalaciones; f) Transformación; g) Rehabilitación;  h) Reparación; i)Desmantelamiento; j) Derribo; k) Mantenimiento; l) Conservación: Trabajos de pintura y de limpieza; m) Saneamiento.

¿Qué se considera para el legislador... y los Magistrados del Tribunal Supremo, como obras de Reparación, Mantenimiento, Conservación; Trabajos de pintura y limpieza, Saneamiento?

Para el cambio de una bajante de pluviales o fecales, que se ha roto y está produciendo humedades en el piso 4º A de una Comunidad de Propietarios, solemos contratar a una empresa o autónomo y dos autónomo. Una empresa o autónomo de construcción para demoler el chapado de ladrillo que cubre la bajada y posteriormente para volver a realizar el chapado que la tape; un autónomo fontanero que realice el cambio de bajada y posteriormente un autónomo para la pintura que repare todas las manchas de humedad que ha producido la bajante rota. ¿Por ello se convierte esa Comunidad de Propietarios en contratista, además de promotor?

Si el propietario de esa vivienda 4ºA sustituye la bajante rota -que es un elemento común y corresponde la acción de sustituir a la Comunidad de Propietarios- la sustituye directamente no se convierte en contratista.
-Según el artículo 2.3. del R.D.1627/1997: "Cuando el promotor contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda"-.

Al igual que para el cabeza de familia, ¿se ha pensado en las numerosas obras que se tienen que realizar en las Comunidades de Propietarios, por rotura o decreto y que no deberían considerarse obras de construcción?

Aún así, a pesar de que consideremos que algunas de esas obras "menores" no son obras de construcción, tendremos que adoptar las medidas preventivas y todos los medios necesarios para garantizar la seguridad y salud de los trabajadores conforme al RD 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL) en materia de coordinación de actividades empresariales, al RD 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo y a cualquier otra norma que sea de aplicación.

Por lo tanto, cuando se prevé que van a concurrir dos empresas y un trabajador autónomo la Comunidad de Propietarios tiene la obligación, como promotores de la obra, de designar a un coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución.

Teniendo en cuenta, y esto es lo absurdo, "la designación formal de coordinador no les exime de la obligación de asegurarse de que éste desarrolla efectivamente las funciones establecidas en el R.D. 1627/1997".

Y yo pregunto ¿están capacitados el Presidente de una Comunidad de Propietario, el vicepresidente o la mayoría de nuestros administrados, incluso los Administradores de Fincas colegiados para asegurarse que el coordinador que hayan nombrado está cumpliendo sus funciones? ¿Tienen que subirse a las cubiertas de los edificios, o a los andamios para comprobar si hace lo correcto? No me figuro a Dª María o a D. Francisco haciendo estas comprobaciones, si uno de ellos ha sido nombrado Presidente de su Comunidad de Propietarios.

¿No es absurdo que la Comunidad de Propietarios tenga que asegurarse que el Coordinador de seguridad y salud está cumpliendo sus funciones? ¿Cómo se asegura la Comunidad de Propietarios? ¿Contratando otro Técnico que vigile al anterior?

La designación de un Coordinador de seguridad y salud no exime al promotor (Comunidad de Propietarios) de sus responsabilidades, ¿entonces para que los nombramos y pagamos?

En base a estos artículos del Real Decreto 1627/1997 cuando una Comunidad de Propietarios pretende realizar una obra que NO necesita un  proyecto técnico para su ejecución, esquemáticamente, los pasos a seguir serán los siguientes:

• Aprobación en junta de propietarios de las obras a realizar, salvo que sea por requerimiento de las Administraciones Públicas, en cuyo caso el Presidente podría acometerlas directamente sin comunicárselo a sus copropietarios -si se atreve-, según el artículo 10.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Regeneración, Regeneración y Renovación Urbana. 
• Optativo: si lo estima conveniente la Comunidad de Propietarios, contratación de una Dirección Facultativa competente que elabore unas mediciones de las obras a realizar y una memoria técnica, y asuma la dirección y el control de la ejecución de la obra.
• La Comunidad de Propietarios por medio de su Presidente, Administrador o una Comisión de Obras deberá reunir toda la documentación e información del edificio que pueda ser necesaria para  realizar la obra y que se pondrá a disposición de las empresas que van a ofertar presupuestos.
• Solicitud de presupuestos a diversas empresas constructoras, mediante las mediciones realizadas por el técnico contratado, o si no lo hay, explicando a las empresas las obras que se desean o deben hacerse, para aceptar el presupuesto del contratista más conveniente a los intereses de la Comunidad de Propietarios.
• Si se considera que en la obra van a intervenir más de una empresa; una empresa y trabajadores autónomo, o varios trabajadores autónomos, se tendrá la obligación de nombrar un Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra. 
• El Coordinador de seguridad y salud en la fase de ejecución deberá ser un técnico competente -arquitecto o arquitecto técnico- y para encontrarlo se puede consultar a sus respectivos Colegios Profesionales o bien en el registro de coordinadores del Instituto Regional de Seguridad y Salud en el Trabajo (IRSST) de la Comunidad de Madrid.
• El contratista elaborará el documento para planificar, organizar, coordinar y controlar los trabajos que se van a realizar en la obra (documento de gestión preventiva de la obra). Este documento deberá ser realista, específico y práctico.
• El Coordinador en materia de seguridad y salud aprobará el documento de gestión preventiva de la obra.
• La Comunidad de Propietarios informará a sus copropietarios y a las posibles empresas que trabajen en la finca (conserjería, limpieza, jardinería, etc.) para coordinar las actividades de la obra y las actividades que se realizan en el centro de trabajo (el edificio de la Comunidad) conforme al RD 171/2004.
• La Comunidad de Propietarios solicitará la correspondiente licencia municipal de obras.
• El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, en el art. 4  obliga a incluir en el proyecto de ejecución de obras, un estudio de gestión de residuos. 
  -El Ayuntamiento de Madrid, en base al anexo I.B.24 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas, requiere la presentación de este documento, incluso en las obras en las cuales no es precisa la ejecución de un proyecto-.
• Es recomendable que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro especial que ha sido diseñado para el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran toda clase de obras de rehabilitación y reforma y que no suelen cubrir las pólizas multirriesgo. El coste de este seguro es aproximadamente del 0,10% al 0,20% del presupuesto de la obra.
• Es muy importante que se firme un acta de  finalización de la obra.

El contratista antes del comienzo de la obra deberá:

• Efectuar una comunicación de apertura del centro de trabajo, según los requisitos que se establecen en el RD 337/2010, la Orden TIN 1071/2010 y los modelos aprobados por la Orden 2674/2010, de 12 de julio, en los Centros de Trabajo de la Comunidad de Madrid,  en la que incluirá el documento de gestión preventiva de la obra.
• Obtener y habilitar, en su caso, el Libro de Subcontratación, según lo establecido en el RD 1109/2007.
• Estar inscrita en el Registro de Entidades Acreditadas (REA), según lo establecido en el RD 1109/2007, con especial atención a la formación de los trabajadores. 
• Presentar a la Comunidad de Propietarios el Certificado y número de registro del REA .
• El contratista elaborará el documento para planificar, organizar, coordinar y controlar los trabajos que se van a realizar en la obra (documento de gestión preventiva de la obra). Este documento deberá ser realista, específico y práctico.
• El contratista, en su caso, designará la figura del recurso preventivo, quién supervisará las actividades en las que su presencia sea obligatoria.
• El contratista al terminar la obra deberá entregar a la Comunidad de Propietarios la información necesaria para el adecuado mantenimiento de los elementos que se se hayan podido colocar en la obra, si se da el caso.

La normativa permite un máximo de tres subcontrataciones sucesivas sobre una determinada actividad a realizar en la obra, por lo que en las obras menores no se debería superar ese 3º nivel de subcontratación.

Después de leer todo lo que nuestras Comunidades de Propietarios están obligadas a realizar y contratar para cumplir con la legislación vigente, seguro que queda una sensación parecida a cuando se leen algunos de los prospectos de medicamentos que nos indican las consecuencias que podemos tener al tomarlos... además de curarnos.

Todo esto nos lleva a hacernos algunas reflexiones importantes para nuestros administrados y las Comunidades de Propietarios en general:

• ¿Por qué el legislador diferencia claramente, mediante tres supuestos, cuando hay que realizar un estudio de seguridad  y salud o un estudio básico de seguridad y salud, y no hace lo mismo para diferenciar lo que es una obra de construcción sin proyecto o una obra menor sin proyecto?
• ¿Por qué cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda a este no se le considera contratista y la misma obra realizada por la Comunidad de Propietarios sirve para considerar a la Comunidad como contratista con todas las obligaciones de este?
• ¿Están capacitadas las Comunidades de Propietarios para para asegurarse que el Coordinador de seguridad y salud que hayan nombrado está cumpliendo sus funciones? ¿Cómo se aseguran que cumple sus funciones?
• Si el nombramiento de un Coordinador de seguridad y salud no exime a la Comunidad de Propietarios de sus responsabilidades respecto a la Prevención de Riesgos Laborales, para qué hay que nombrarlo y pagarle?
• Alguien tendrá que defender los derechos de nuestros administrados. ¿Quizás el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Madrid, la Unión de consumidores o la OCU?

Por si acaso, cuando tengamos que realizar una obra en una Comunidad de Propietarios que administremos, con proyecto, sin proyecto o considerándola obra menor, informemos a nuestros administrados de lo que marca la legislación actual y que luego decidan ellos lo que consideren oportuno. Así evitaremos responsabilidades que quieran que asumamos si sucede un accidente, o se impone alguna sanción por no cumplir algún precepto legal.