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lunes, 29 de enero de 2018

El BIM que nos viene

Si preguntamos a nuestros administrados, incluso a algunos compañeros administradores, qué es BIM (sinónimo de Building Information Modeling -Modelado con información para la Construcción-), seguro que la mayoría nos daría una respuesta muy diferente y a continuación la pregunta más frecuente sería: ¿pero qué es BIM?

Y ello no es de extrañar, pues en todo lo que he leído y en lo que he oído y visto en todas las jornadas técnicas a las que he asistido relacionadas con la metodología BIM, los autores de los escritos o los ponentes de las jornadas, especialistas en BIM,  han dado numerosas respuestas, la mayoría diferentes. Quizás porque BIM no es solo una de ellas, o es el conjunto de todas ellas.

Unos dicen que BIM es una herramienta que los proyectistas van utilizando y a la que tienen que ir adaptándose por convicción u obligación. Otros dicen que es una metodología de trabajo que permite realizar y gestionar los proyectos de construcción en todas sus fases y durante todo el ciclo de vida del edificio, mediante modelos virtuales en los que pueden intervenir conjuntamente los diferentes agentes implicados. Hay quien dice que BIM no es un software, sino una forma de trabajar que consigue compartir información y relacionar a todos los profesionales que participan en el proceso de diseño, construcción y mantenimiento de los edificios. Para otros sí es una clase de software, o más bien el modelo en tres dimensiones (3D) virtual de los edificios, en el que existe una base de datos del edificio proyectado que se puede consultar y utilizar de forma fácil, virtual o numérica.

Cuando comencé a colaborar en un despacho de arquitectura, los planos de los proyectos se realizaban  en dos dimensiones (2D), que era como se dibujaban los diferentes planos de cada proyecto en todos los estudios de arquitectura e ingeniería. Posteriormente  se fue incorporando el programa AutoCAD,  con lo que se podía dibujar en dos o tres dimensiones. Pero en ambos sistemas, en 2D o 3D, los diferentes elementos que componen el edificio sólo se diferencian, a lo sumo, por el grosor del trazo de la línea que compone cada parte del edificio.

Sin embargo, si se comienza a trabajar en BIM se construye el edificio de forma virtual, pero realizando los planos, en lugar de con líneas en 2D, con elementos reales de construcción como si se estuviera fabricando el edificio con su estructura, forjados, muros, fachadas, cubiertas, instalaciones, etc.
  
Una de las ventaja sobre los proyectos en 2D, es que al estar construido en un modelo virtual, todos los cambios que se realicen posteriormente se modifican directamente en cada uno de los diferentes planos del proyecto, como plantas, alzados o instalaciones.

Además, al tener construido el propio edificio de forma virtual, se pueden resolver a priori muchos de los problemas que luego se presentan en la obra, como pueden ser las interferencias entre las instalaciones de calefacción, refrigeración, electricidad, fontanería, etc., con lo que se ahorran costes y tiempos de ejecución.

La metodología BIM no sólo nos da la información gráfica, sino también las mediciones y propiedades de todos sus componentes, incluida información de cada elemento del edificio como su estructura, instalaciones, conductos, tuberías, etc.

Igualmente nos da datos del calendario de su construcción y del personal que será necesario para ejecutarlo en tiempo y forma. Así mismo se puede saber en todo momento el costo de lo ejecutado y  de lo pendiente de realizar.

Una de sus características más importantes radica en que sirve para evitar determinados riesgos durante la construcción, al igual que durante el ciclo de vida del edificio -al parecer, si sucede un siniestro en la obra, mediante BIM, va a ser más fácil determinar las causas del mismo y los responsables del daño-. También los distintos profesionales que puedan participar del proyecto se pueden coordinar de forma más eficiente.

Ya tenemos una idea de lo que es BIM, pero ¿por qué digo el BIM que nos viene, si los Administradores de Fincas colegiados  no realizamos proyectos de edificación, ni nunca los vamos a proyectar?

La respuesta es muy sencilla: diversos estudios realizados sobre el ciclo de vida de los edificios determinan, que si consideramos  como 100% el costo de vida de un edificio desde que se proyecta, construye y se utiliza hasta su demolición, el 5% corresponde a la fase de proyecto, el 20% a la de construcción y el 75% a la conservación y mantenimiento.

Eso quiere decir que los Administradores de Fincas colegiados van a ser responsables de administrar el 75% del costo de todos los edificios del sector  residencial que se construyan a partir de ahora bajo la metodología BIM, y para ello, digo yo, que deberían empezar a conocer con más profundidad la mencionada metodología con todos los beneficios y dificultades que pueda representar. Hace unos días, en una jornada técnica oí decir a un ponente, arquitecto de Valladolid, ante la pregunta de si era muy complicado aprender a proyectar con ese nuevo sistema: ¡La mayor dificultad radica en la primera vez que se realiza, luego es aplicar experiencia!

Dado que todos los datos  almacenados en el modelo BIM son útiles, no solamente durante las fases primeras de proyecto y construcción, sino que pueden ser utilizados durante todo el ciclo de vida del edificio, se podrán reducir esos gastos de conservación y mantenimiento que representan el mayor coste del edificio.

Y no se está hablando a largo plazo: BIM es una herramienta que a corto y medio plazo no tendremos más remedio que tener en cuenta, ir conociéndola y aprender a trabajar con ella. Pues como dicen los que han aprendido a utilizarla, "BIM ha venido para quedarse", y revolucionar la tradicional forma de ejecutar los proyectos de edificación.

Según los expertos del concepto BIM, se comenzó a aplicar en el año 1984, pero  no fue hasta 2002 cuando comenzó a aplicarse de forma más general en los proyectos de construcción. Posteriormente, desde 2011 el Reino Unido lo exige para las contrataciones de obras públicas y Francia desde 2014.
La Directiva Europea 2014/24 CE prevé y prescribe el uso de esta tecnología en todos los países de la Unión Europea. En España en 2015 se creó la Comisión BIM, compuesta por diferentes agentes y organizaciones tanto del sector público como privado para impulsar la implantación del BIM en el sector de la construcción española.

AENA ha sido recientemente la primera empresa pública que solicita la certificación profesional de asistencia técnica para el diseño de su plan de BIM en el pliego de condiciones de un concurso.

Todo ello quiere decir que a muy corto plazo los edificios residenciales que se construyan con intervención pública van a exigir que sea bajo esta metodología BIM, y que cuando se terminen y se adjudiquen las viviendas, algunos Administradores de Fincas colegiados van a tener que conservarlos y mantenerlos sabiendo, al menos, como se aplica y sus beneficios para reducir esos gastos que representan el 75% del coste general en su ciclo de vida.

Pero hay algo más. Hará dos años que en una jornada celebrada en el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid, se trató el tema del BIM, y uno de los ponentes era un promotor particular que en plena crisis de la construcción, manifestó que estaba realizando catorce promociones de viviendas particulares, todas bajo la metodología BIM por los importantes ahorros que les representaba tanto por reducción de los tiempos de ejecución de proyectos -los habían encargado a varios estudios de arquitectura-, como por los ahorros en tiempos de construcción y organización de personal y material en las obras. Supongo que parte de esas promociones ya  se habrán terminado y entregado a sus nuevos propietarios, y las restantes estarán a punto de entregarse. Algún Administrador de Fincas colegiado se estará encargando de administrarlas.

Es tan importante conocer la metodología BIM para la conservación y mantenimiento posterior de los edificios, que algunos colectivos como los de Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Construcción, están preparando a sus colegiados no sólo para la fase de construcción, sino también para encargarse de la fase de conservación y mantenimiento de esos edificios, debido al nuevo campo de "negocio" que preven que se les puede presentar.

Puede que a los Administradores de Fincas colegiados nos resulte más interesante que exista un agente externo que se encargue de todo lo relacionado con el BIM, como ocurre con el mantenimiento de los ascensores, calderas, e incluso informes jurídicos o técnicos sobre  construcción etc. puesto que como suele ocurrir en las Comunidades de Propietarios, si somos nosotros los que asumimos esa responsabilidad, no nos lo van a a compensar económicamente, y sí se lo van a pagar a cualquier otro profesional que no sea su Administrador. Pero en cualquier caso deberemos conocer la metodología por si asumimos esa nueva responsabilidad o, en cualquier caso, para poder opinar con conocimiento de causa sobre lo que un técnico contratado opine al respecto de la conservación y mantenimiento.

Nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid debería comenzar a impartir cursos relacionados con la metodología BIM, sobre todo en la fase de conservación y mantenimiento.


2 comentarios:

  1. Salva esra vez te has superado,si hasta ahora hablabas sobre muy importantes cosas esta vez planteas algo novedoso que revoluciona todo el proceso de un edificio. Quizas también de otros procesos de construcción, rehabilitacion, reforma, instalaciones etc.
    Ahora hay que definir como planteas sl final QUE Y COMO VA A INFLUIR EN EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO. Creo llegado el momento de saber cuanto van aumentar, que no disminuir el coste actual de mantenimiento, de los edificios. IMPORTANTE SABER COMO VA A INFLUIR EN EL.EJERCICIO DE LAS PROFESIONES.
    ESRA VEZ HAS INFORMADO DE ALGO QUE PIENSO QUE VA A PRODUCIR UN CAMBIO GRANDE EN LA PROFESIÓN DE ADMINISTRADOR DE FINCAS.

    UN ABRAZO.

    EULOGIO GIMENEZ GOMEZ

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    1. Eulogio, en todos mis artículos pretendo informar y formar a nuestros administrados y compañeros de profesión, aunque compruebo que también le son interesantes para otra profesiones, pero lo más importante es DIGNIFICAR el papel del Administrador de Fincas colegiado y la importancia de estar al día en todos los avances tecnológicos. Gracias por tu comentario.

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